Semua pasti tau deh soal KPR sedikit banyak, tapi aku baru mengenal KPR lebih dalam sekitar beberapa hari kemaren. Jadi ini sedikit pengetahuan untuk me-refresh yang sudah tau, dan memberitahu yang belum tau.
KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah. Walau namanya Pemilikan Rumah, tapi KPR bisa digunakan untuk memperbaiki rumah, renovasi, dan lain sebagainya.
Aku gak ngerti soal perbaikan rumah, renovasi bla bla bla.. tapi yg aku baru ngerti (sedikit) adalah mengenai cara membeli rumah menggunakan KPR. KPR seharusnya merupakan fasilitas dari bank bagi masyarakat yang mau membeli rumah sehingga tidak terbebani oleh harga rumah yang tinggi. Masalahnya, hantaman krisis global sekarang ini membuat bunga KPR melambung tinggi, dan ini malah jadi pakai KPR salah, gak pake KPR salah juga.
Aku tadi cek bunga dan paket-paket KPR di beberapa Bank... dan ini laporannya:
Bank Mandiri
Biaya-biaya untuk KPR yaitu,
Yang mungkin sangat perlu di perhatikan adalah, ada bank yang menetapkan penalti untuk KPR yang di bayar lunas atau dipercepat pembayarannya sehingga beres sebelum waktu yang telah ditentukan. Bank Panin tidak memberikan penalti untuk KPR yang sudah berjalan minimum 2 tahun. Bank BCA juga katanya bebas biaya penalti.
Cicilan perbulan KPR juga di hitung dari gaji yang di terima. Biasanya gak bisa lebih dari 30% gaji kotor. Jadi bila gaji kita 3 juta, maka kita cuma bisa mencicil maximum sebesar 900 ribu per-bulan. Maka itu biasanya para marketing real estate memberikan tips untuk memberikan slip gaji yang sudah di upgrade, sehingga cicilan 30% itu sesuai dengan yang kita inginkan.
Prospek ke depan, selalu digembar gemborkan bahwa suku bunga kredit akan turun, karena SBI Rate (Surat Berharga Bank Indonesia) yang sudah turun sampai kisaran 7% akan memaksa para bankir menurunkan bunga KPR. Tetapi hal ini ternyata belum terjadi sampai saat ini. semua serba membingungkan.
Siapa lagi yang pernah menggunakan KPR? ada tip-tips yang saya terlewatkan? boleh di kasih komentarnya supaya kita semua ikutan mengerti... oya bunga di german sih kata Cha2 sekitar 4-5% tuh... tul ya Cha?
update 1 (24 April 09)
Info Bank UOB Buana,
Biaya-biaya mengambil KPR
BPHTB untuk adalah 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – 30 juta, untuk penjual adalah 5% dari NJOP
di UOB Buana, pada 3 tahun pertama, bilamana nasabah menginginkan membayar lebih dari angsuran yang sudah di tetapkan, dikenakan penalti 2.5%. Pada tahun ke 4 dan seterusnya, tidak ada penalti, tetapi harus menghubungi pihak Bank untuk administrasi terlebih dahulu.
Denda KPR UOB Buana untuk telat bayar adalah 2% dari angsuran per hari.
Untuk KPR UOB Buana bisa menghubungi Ibu Lestari di UOB Buana Sudirman, Bandung di nomor (022) 9133.1240, 0817.225.682, 424.9000 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
update 2 (24 April 09)
Dari William Setiobudi, adik Hardie Setiobudi
Sedikit tambahan aja dari yg pengalaman g aja, mmg bener KPR bisa digunakan untuk memperbaiki rumah,renov atau beli rumah second. Dan tiap bank bunganya beda2.
Tapi yg kadang orang awam tidak tau bahwa penilaian (appraise) bank untuk satu rumah berbeda-beda ada yg berdasarkan surat-surat rumah dan ada yg berdasarkan fisik rumah. Yg merugikan adalah yg berdasarkan surat-surat karena nilai rumah tersebut menjadi kecil, karena rata-rata rumah yg non-standar luas rumah lebih luas dari surat-surat yg tertera. Kecuali qta membeli rumah type standard dan tidak sama sekali memiliki factor pengurang.
Dan tiap bank mempunyai factor penambah dan pengurangan yang berbeda-beda pula. Misal rumah tusuk sate, untuk kasus tersebut bank permata,panin,bca tidak akan mau terima, tapi bank bpr mau terima.
Kemudian tiap bank juga berbeda-beda dalam menggunakan jasa appraisal, ada yg menggunakan jasa appraisal independen dan ada juga yg menggunakan appraisal intern. Contoh Bca menggunakan jasa appraisal independen sehingga kita harus membayar 500rb diawal,walau KPR belum tentu disetujui. Tapi untuk bank-bank tertentu seperti panin,buana, mereka mempunyai team appraisal intern sehingga qta tidak wajib membayar biaya appraisal.
Untuk biaya provisi juga tiap bank berbeda-beda, ada yg bisa dinego ada yg tidak.Seperti danamon bisa nego biaya provisi, sehingga bisa dibawah 1%.
Dan benar mmg satu lagi yg harus sangat diperhatikan adalah factor penalty,sebab ada bank yg memperbolehkan qta mempercepat pembayaran dan ada yg tidak bisa,malah qta sebagai pemilik rumah dirugikan karena dikenakan penalty pembayaran.
Dan tiap bank berbeda-beda tingkat kecepetan dalam penurunan bunga,apalagi setelah qta menggambil Kpr. Ada yg secara otomatis menurunkan jika bunga bank mereka turun,ada juga bank yg pura-pura lupa dengan nasabah exisisting mereka sehingga bunga qta sebagai nasabah exsisiting tetap tidak turun selama qta tidak complain.
Masalah asuransi, mmg untuk beberapa bank mewajibkan menggunakan asuransi jiwa dari mereka, tapi tetap ada juga yg flekible. Dapat menggunakan asuransi jiwa yg telah qta miliki jika memang nilainya dapat mengcover nilai rumah tersebut.
Terakhir tidak semua bank mematok 30% dari gaji,ada yg dapat mencapai 40%.
Jadi kesimpulan dalam pemilihan bank carilah sesuai kebutuhan dan budget.Semua plus minus biaya dan masalah udah saya share menurut yg saya tau.
Suku bunga memang cenderung turun, maka kurang bijak jika qta memilih kpr menggunakan bunga fix apalagi diatas 1thn. Kemungkinan bunga tahun depan dibawah 12% loh…tapi tetap semua tidak ada yg dapat memprediksi. Ok … pilihlah secara bijak.
Update 3 (24 April 2009)
Yang ketinggalan di posting adalah, dokumen2 yang dibutuhkan untuk mengajukan KPR
Untuk semua pemohon:
Makanya ada tips, slip gaji digelembungkan sampai 3x lipat dari gaji asli, supaya permohonan KPR bisa lancar. Tapi tentunya, pemohon juga harus yakin bisa membayar cicilan KPR itu.
Dokumen rumah juga perlu diberikan kepada pihak Bank,
Update 4 (27 April 2009)
Info Bank Panin
di Panin, untuk mempercepat pelunasan KPR bila di bawah 2 tahun akan dikenakan penalti 1% dari yang akan di lunasi, di atas 2 tahun tidak ada penalti, tetapi dikenakan biaya administrasi sebesar Rp. 500.000,-
Denda KPR Panin untuk telat bayar adalah 0.13% dari angsuran per hari.
Untuk KPR UOB Buana bisa menghubungi Ibu Meliana di Panin Bank Bandung di nomor (022) 9159.3576, 081.2212.6954 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
Update 5 (28 April 2009)
Info Bank Danamon
Pelunasan dipercepat setelah lewat dari 1 tahun tidak dikenakan penalti apapun. Bila sebelum 1 tahun kena penalti 2%.
Marketing Danamon tidak hafal denda yang dikenakan bila telat bayar, sekitar 1% katanya sih.
Bila menggunakan status karyawan, KPR bakal lebih cepat diproses dibandingkan dengan status wiraswasta. Untuk usaha yang tidak mempunyai data penjualan pembelian, diperbolehkan untuk menggunakan rekap per minggu selama 3 bulan terakhir (sebenarnya diminta rekap per-hari, tapi untuk usaha toko obat seperti di tempat aku, gak mungkin kita merekap per-hari berapa penjualan decolgen dst dst). Bilamana cicilan maximal adalah 30% dari gaji karyawan, peraturan yang sama berlaku untuk wirausaha, harus mempunyai laba / profit (bersih) sebesar minimal 3x dari cicilan yang diinginkan. Bersih sudah termasuk potongan biaya operasional, karyawan, dll dll.
Untuk KPR Bank Danamon bisa menhubungi Ibu Asri di Bank Danamon Merdeka Bandung di nomor (022) 7025.1979, 08122.010.870 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
Update 6 (29 April 2009)
Info Bank BII
Oya, untuk yang membeli dari marketing, entah itu Century 21, ERA, GunaPro, HORE, Balindo dan sejuta marketing real estate lainnya, katanya disarankan untuk ikut KPR melalui channel dari mereka, sehingga KPR bisa berjalan lebih lancar dan cepat persetujuannya.
Update 7 (1 May 2009)
Info Bank Mega
KPR Mega Refund adalah KPR yang memberikan Cash Back 100% kepada para nasabah Bank Mega. Ada 2 KPR Mega Refund, cashback tahun ke 20 dan cashback tahun ke 30. Persyaratannya adalah, untuk cashback tahun ke 20, asuransi jiwa dipatok sebesar 18% dari kredit yang diambil. Misal kita mengambil kredit 100jt, maka asuransi jiwa harus membayar sebesar 18jt. Ini boleh cash, boleh ditambahkan ke kredit, pada contoh di atas jadi 118jt. Pada tahun ke 20, akan ada cashback sebesar 100jt. Persyaratan cashback tahun ke 30, asuransi jiwa tergantung dengan umur yang memerlukan kredit.
Perlu diketahui, asuransi jiwa itu pada Bank yang lain biasa berkisar antara 2-3jt.
Oya. denda keterlambatan katanya hanya 4% pertahun
Untuk KPR Bank Mega bisa menghubungi Ibu Wita dari Bank Mega Sudirman Bandung di nomor (022) 426.0117, 0818.0914.0003 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
Contoh case dari Bank Mega
KPR Mega Reguler
Update 8 (14 May 2009)
KPR bikin pusing kepala nih…
Seperti aku bilang di atas, aku masukkin ke UOB Buana, Danamon dan Panin.
Bank Panin | Highly Recommended sama Marketing HORE, Ko Rudy, yang membantu dalam pembelian rumah baru aku. Hasilnya, kira-kira 3 hari kerja, 6 hari untuk orang2 normal, KPR sudah langsung di setujui. Gileee… memang kan aku dah bilang di atas, kalau mau KPR cepat di setujui, tanyakan kepada developer atau marketing yang menjual rumah itu kepada kita, dan pasti akan diberikan kontak ke Bank pemberi KPR yang memang bekerja sama dengan mereka.
Bank UOB Buana | Gawat, sekitar 2 hari kerja, 4 hari untuk orang2 normal, UOB Buana meminta data tambahan, 2 hari kemudian data tambahan lagi, dan data tambahan lagi. Mending kalau proses sambil berjalan, masalahnya proses tidak berjalan sampai data tambahan diberikan. Jadi habis waktu banyak untuk mengumpulkan data2 tambahan ini. Dan setelah itu pun tetap bermasalah.
Sebenarnya aku sih lebih suka kalau mengambil KPR di UOB Buana, karena marketing KPRnya, Lestari, bener2 enak di ajak ngobrol, informasi yang di berikan soal KPR benar2 terasa lengkap, rasanya tidak ada sesuatu apapun yang disembunyikan dia. Makanya walau HORE mempunyai kontak person di KPR UOB Buana, aku tetap ngotot mau sama si Lestari ini, masa dia yang sudah susah payah menjelaskan, ordernya diambil orang laen. Sayangnya… ternyata pelayanan-nya tidak memuaskan sama sekali. Aku harus mengejar2 Lestari, untuk menanyakan status pengajuan KPR, dan aku di ping pong sana sini.
Pada waktu aku tanya status, Lestari mengatakan bahwa proses KPR terhambat gara2 surat-surat bangunan dan tanah belum diberikan kepada UOB Buana. Anehnya pada waktu Marketing HORE menanyakan status, dikatakan bahwa aku susah dihubungi. Alasannya aneh-aneh dan terkesan dibuat-buat serta mengadu domba.. emang aku domba? gile.. belum lagi alasan mengulur-ngulur waktu, hari rabu di tanya, jawabnya jumat harusnya beres, hari jumat di tanya,senen katanya, senen di tanya, besok beres, selasa di tanya, hari ini blum beres, besok pagi. Payah deh…
Puncaknya hari ini, pagi2 di tanya, udah ACC katanya, nanti Surat Keputusannya mau di fax, aku tunggu2 gak ada fax2, jam 2 aku samperin ke UOB Buana Sudirman langsung. Katanya surat nya keputusannya belum di tanda tangan Kepala KPR UOB Buana. Kepala KPR itu sedang tidak ada di tempat. Suratnya belum di bikin. bla bla bla.. Aku masih bersabar. Lestari menjanjikan jam 3 siang mau ketemu dan memberikan surat itu di Kantor Yuen Fung di Danamon Asia Afrika. Jam 3 lebih 7 aku sudah di Danamon, dan mendapatkan sms dari Lestari bahwa dia gak bisa datang, dan katanya nanti saja pulang kerja.
Aku merasa tidak dihargai oleh Lestari dan UOB Buana. Setelah menunggu-nunggu sekian lama, kok rasanya aku dipermainkan mereka. Aku memutuskan untuk mengambil KPR Panin saja, apalagi KPR Panin diberi batas waktu 1 minggu sejak surat keputusan terbit. Dan hari ini adalah hari terakhir. Apabila menunggu UOB Buana yang belum pasti, karena aku tidak memegang bukti tertulis dari mereka, bisa gawat.
Bank Danamon | SANGAT-SANGAT GAWATTTT !!! Sama seperti Bank UOB Buana, Bank Danamon pun meminta data tambahan, dan setelah diberikan data tambahan tersebut, mereka menghilang, tak ada kabar sama sekali. Sedikit pun tidak ada. Waktu di follow up sama Yuen Fung, selalu dikatakan sedang di proses di kredit analis. Tidak ada kabar sama sekali. SANGAAAATTT TIDAK DI REKOMENDASI…
Masih mending Bank Mega yang walau sudah aku tolak, aku masih di tawarkan program2 terbaru mereka.
Sebenarnya aku merasa terjebak soal KPR ini, ada masalah soal surat2 bangunan dengan UOB Buana yang katanya belum diberikan, padahal kata developer sudah diberikan. Saran aku, bila ada yang mau beli rumah, fotokopi surat2 tanah dan bangunan sebaiknya kita yang pegang, jangan developer. Karena bila terjadi kasus seperti kasus aku itu, kita gak bisa tau, siapa yang benar. Apa benar Developer belum memberikan surat2, atau sudah? Yang mana yang berbohong?
Belum lagi soal batas waktu, Bank Panin mengejar2 terus dengan berbohong soal batas waktu. Di surat keputusan di tuliskan diberi waktu 7 hari sejak surat terbit, dan itu jatuh pada Rabu 13 Mei ini. Tapi waktu hari Jumat, mereka sudah sms bahwa batas waktu cuma sampai hari Senin 11 Mei. Sialan kan?
Tapi yang gak termaafkan adalah alasan-alasan yang diberikan UOB Buana soal proses KPR, bilang ke aku, developer belum memberikan surat2, tapi bilang ke developer, aku susah untuk dihubungi. Mungkin pada waktu bohong pertama, kita juga kan gak ngerti, maka kita telan saja mentah2.. tapi bohong itu kan lama-lama terbongkar. Bila setelah itu masih juga berbohong, itu sangat sangat bodoh namanya.. mending ngaku saja, kasih alasan yang sebenarnya.. pasti kita juga ngertiin dan mungkin, dalam kasus aku, aku tetap mengambil KPR di UOB Buana.
Tadi Bank Panin telepon, sekarang langkah2 selanjutnya adalah
Update 9 (19 May 2009)
Tadi tiba2 Bank Panin telepon, katanya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) harus segera di bayar, minimal besok. Gile kan? Aku tadi udah tegur langsung sama Bank Panin-nya.. Jangan kayak orang nodong / meres.. lain kali kasih tau dulu beberapa hari sebelumnya. Ini uang gede, bukan cuma 10 – 20 rebu. Payah banget deh… mungkin karena dia gaji diatas 10jt perbulan jadi angka segitu gak berat buat dia. PAYAH !
BPTHB / Pajak Jual Beli = 5% dari (NJOP – 30 juta)
Trus langsung saya minta keterangan hitam di atas putih mengenai hal ini dari Bank Panin dan surat NJOP / Bumi dan Bangunan dari developer. Anehnya developer mengenakan biaya slicing sertifikat kepada kita. Apa memang prakteknya demikian di mana2 ?
Slicing sertifikat kira2 seperti ini, developer membeli 1 bidang tanah dengan ukuran besar, dan kemudian dibagi-bagi (slicing) menjadi beberapa rumah. Otomatis sertifikat tanah yang pertama tidak lagi berlaku dan harus di slicing juga sesuai dengan rumah-rumah yang telah di bangun.
Karena rumah yang aku beli masih bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang artinya kita diberikan hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di tanah milik negara, maka Bank Panin mensyaratkan untuk mengubah menjadi Hak Milik pada saat tanda tangan perjanjian kredit.
Mengganti sertifikat dari HGB ke HM ternyata tidak murah, ada yang namanya “Ganti Rugi ke Negara” yang perhitungannya sebagai berikut
Ganti Rugi ke Negara = 2% dari (NJOP – 30 juta) + Biaya Admin BTN (katanya sih sekitar Rp. 250.000,- sampai Rp. 300.000,-)
Plus ditambah biaya penggantian sertifikat dari HGB ke HM. Dan dalam kasus aku, di tambah biaya Akta Jual Beli, Bea Balik Nama, Perjanjian Kredit, APHT, Cek sertifikat. Penggantian sertifikat aja Notaris Bank Panin minta 3.5 juta.
Update 10 (2 June 2009)
Setelah melalui proses yang panjang, akhirnya aku sudah tanda tangan Perjanjian Kredit kemarin jam 2 siang di Bank Panin Banceuy Bandung.
Sebelumnya…
Hari Senin 18 Mei 2009, Ci Venie dari Bank Panin bagian Home Loan (KPR) menelepon aku, dia bilang kita akan melakukan penanda-tanganan kredit 2 hari lagi, Rabu 20 Mei… Gile. mendadak banget. Apalagi katanya DP rumah harus sudah lunas, sedangkan aku baru hanya membayar sebesar 25jt sebagai tanda jadi. Planning aku sebenarnya adalah membayar DP dengan cara mencicil sekitar 3x bayar. GAWAT !!
Aku langsung menelepon ke marketing-nya dan menanyakan soal DP ini. Aku merasa marketing ini parah banget. Aku sebagai konsumen harus aktif bertanya kepada dia soal rumah, padahal aku gak tau apa2 mengenai prosedur KPR, jual beli rumah, dll dll. Bila aku gak bertanya, dia gak akan jawab apa-apa. Cuek we. Gelo !! Waktu itu marketing menyarankan untuk berbicara langsung ke owner mengenai pembayaran DP ini dan kita pun setuju.
Setelah melakukan pembicaraan, ternyata owner tidak bisa membantu banyak. Aku pribadi merasa bahwa si Owner tidak percaya kepada kita. Menemui jalan buntu, kita meminta perpanjangan waktu lagi kepada Ci Venie… ini juga aneh tapi nyata. HP Ci Venie tidak bisa di hubungi sama sekali. Setelah 10x menelepon, aku pun menelepon atasan Ci Venie, Ci Meliana. Dari sana diketahui bahwa Ci Venie sedang cuti keluar kota. Marketing aneh. Aku seriusan gak ngerti lho. Marketing kayak gak niat jadi marketing. Cuti keluar kota sih esia juga masih jalan lah.. Esia tahun kemarin saja sudah sampai ke Makasar kok. Batam juga ada. Cuti keluar negeri pun, Esia bisa di divert ke no HP atau ke Bos-nya. Itu lebih masuk akal kan? Kecuali kayak aku kemarin ke Singapore. mau di divert ke mana? tul? bohfat itu sih…
Ci Meliana mengajukan saran untuk mundur ke hari Jumat, sehari setelah hari Kenaikan Yesus Kristus (hari libur). Tapi karena waktunya masih terlalu mepet, besok-nya kita minta pengunduran lagi dan di undurkan jadi hari Senin 1 Juni 2009 kemarin.
Sementara itu kita pontang panting cari uang untuk DP, dan sempat juga kita melobi owner kembali soal pembayaran DP ini dan tidak ada hasilnya. Bukti bahwa uang ada di deposito yang akan cair pada bulan Juli pun tidak dipercayai-nya. Dia malah minta sertifikat deposito dititipkan ke dia serta bunga diminta juga. Gila. Bunga cuma 300rb-an juga dia mupeng… padahal transaksi 500jt nih… ck ck ck
Setelah di usahakan melalui hokus pokus.. he.he.he. ya akhirnya kita punya juga.. walau tambah2 stress nih…
Proses Perjanjian Kredit
Proses ini juga aneh lagi ternyata. Begitu kita datang, masuk ke 1 ruangan negosiasi. Notaris membacakan garis besar surat Perjanjian Kredit, dibacakan!! dan dengan kecepatan baca yang sangat cepat. Ck ck ck. Apa memang prakteknya demikian? Aku bener2 gak ngerti. Kenapa kita gak di kasih dulu copy surat-surat tersebut untuk kita pelajari lebih lanjut minimal 1 hari sebelumnya? Mungkin ada yang bilang, lah Bang itu sih biasa lah. Kan cuma dikit ini. Enak aja !! banyak banget tau !! Tanda tangan ini tanda tangan itu… mungkin ada 10-15 dokumen yang di tanda tangan langsung di tempat, tanpa aku sempat membaca terlebih dahulu, apalagi mempelajarinya. GILA !
DP dibayarkan langsung ditempat, dan diberikan kuitansi pembayaran. Dari pihak Singgasana Pradana hanya memberikan bukti pembayaran pajak jual beli, dari Bank memberikan rincian pembayaran selama 15 tahun. Dari Notaris kita tidak diberikan apa2. Saya sampai harus bilang pada waktu itu, bahwa semua dokumen yang tadi saya tanda-tangani harus diberikan kepada aku foto kopi-nya. Dan Notaris berjanji kira2 3 bulan lagi baru dokumen2 tersebut beres dan akan di berikan ke Bank, setelah itu Bank akan memberikan kepada aku. ck ck ck…
Update 11 dari Cha2 (2 June 2009)
Di Jerman proses pengambilan KPR sebagai berikut:
Update 12 (10 June 2009)
Oya.. menurut info yang aku dapet, perubahan status Hak Guna Bangunan (HGB) ke Hak Milik (HM) sekarang ini tergantung lokasi. Lokasi di sini belum tentu sama dengan lokasi di tempat lain. Tidak diketahui data yang diambil dari mana dan bagaimana cara hitungnya.
Biaya pengurusan perubahan itu sendiri berhasil ditawar dari 3jt ke 2.5jt
Data2 dari internet mengenai perubahan status ini entah sudah kadaluarsa atau saya ditipu sama pihak notaris
Update 13 (22 Maret 2010)
From Detik Finance
Pajak Jual-Beli Rumah
Jakarta – Saya seorang lansia, sudah tak berpenghasilan lagi sejak 10 tahun yang lalu, tapi masih mempunyai NPWP(ex Non-Ksaryawan). Untuk semata-mata keperluan hidup( bukan untuk jual-beli cari untung, saya berniat untuk pindah rumah dari yang sekarang ke yang lebih kecil. Saya sadar utk membayar pajak, tapi perlu tahu lebih dahulu berapa pajak yang harus dibayar untuk jual/beli tersebut dan macam-macam apa saja prakteknya pajak yang harus dibayar.
Untuk memudahkan perhitungan, misalkan saja selain Pihak Penjual, maka Pihak Pembeli-pun ingin tahu berapa/apa kewajiban pajak masing-masing.
Saya memiliki rumah di Jakarta yg dibeli 4 tahun yang lalu senilai Perolehan/NJOP Rp 150 juta. Kalau rumah tersebut terjual pada awal 2010 dengan Nilai Perolehan/NJOP Rp 500 juta, bagaimana pajak jual belinya?
Jawaban:
Menjawab pertanyaan Anda diatas dapat kami sampaikan sebagai berikut:
Bahwa sesuai dengan pasal 4 ayat 2 huruf d Undang-undang Pajak Penghasilan (UU PPh) Nomor 36 Tahun 2008 disebutkan bahwa penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan dapat dikenai pajak yang bersifat final.
Menurut PP Nomor 48 Tahun 1994 sebagaimana telah terakhir diubah dengan PP 71 Tahun 2008 disebutkan bahwa orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib membayar sendiri PPh yang terutang ke bank persepi atau kantor pos dan giro sebelum akta, keputusan,perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.
Besarnya PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.
Nilai pengalihan yang dimaksud adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sesuai UU PBB Nomor 12 Tahun 1994 kecuali dalam hal pengalihan kepada Pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan dan dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.
Sedangkan kewajiban bagi pembeli dalam hal perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan menurut UU Nomor 20 Tahun 2000 adalah melakukan pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dengan tarif pajak sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) = Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
Besarnya NPOP adalah mana yang lebih tinggi antara Nilai Perolehan Objek Pajak atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000 (enam puluh juta rupiah) kecuali karena waris, hibah dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah,perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH), melalui program pemerintah sebagaimana diatur dalam PMK Nomor 33/PMK.03/2008 tentang tata cara penentuan besarnya NPOPTKP BPHTB.
Sehingga berdasarkan hal tersebut diatas maka kewajiban pajak yang timbul akibat transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut adalah sebagai berikut:
Penjual:
Pembeli:
Sunarto, Supervisor Tax PB Taxand – Surabaya
KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah. Walau namanya Pemilikan Rumah, tapi KPR bisa digunakan untuk memperbaiki rumah, renovasi, dan lain sebagainya.
Aku gak ngerti soal perbaikan rumah, renovasi bla bla bla.. tapi yg aku baru ngerti (sedikit) adalah mengenai cara membeli rumah menggunakan KPR. KPR seharusnya merupakan fasilitas dari bank bagi masyarakat yang mau membeli rumah sehingga tidak terbebani oleh harga rumah yang tinggi. Masalahnya, hantaman krisis global sekarang ini membuat bunga KPR melambung tinggi, dan ini malah jadi pakai KPR salah, gak pake KPR salah juga.
Aku tadi cek bunga dan paket-paket KPR di beberapa Bank... dan ini laporannya:
Bank Mandiri
- 13.5% fix 6 bulan pertama
- KPR biasa 14.99% fix 1 tahun pertama (berlaku per 1 Mei 2009)
- KPR cash back 12.99% fix 1 tahun pertama dengan persyaratan premi asuransi jiwa yang di ambil minimal 18% dari kredit yang diminta. Bila berjalan lancar, pada tahun ke 20 kredit akan di cashback 100%.
- 13.25% fix 6 bulan pertama
- 13.5% fix 1 tahun pertama
- Maximal 20 tahun (bank lain max. 15 tahun)
- Bunga Regular 15% fix 1 tahun pertama
- Bunga Floating 14.5% per bulan
- Bunga Regular + Tabungan Mapan 13% fix 1 tahun pertama, setiap bulan mengisi tabungan mapan minimal 1 juta.
- 15%
- 13% fix 1 tahun pertama
- 13.5% fix 2 tahun pertama
- KPR Bijak 13.5% fix 3 bulan pertama
- 14% fix 1 tahun pertama
- 13% fix 3 bulan pertama
- 14.25% fix 1 tahun pertama
- 17% - 18% per bulan (gak flat)
- 13.5% fix 1 tahun pertama
- 14.5% fix 6 bulan pertama
- Promo Fix and Cap (kemungkinan berakhir April ini) 12.5 % fix 3 tahun pertama, max 14% 2 tahun berikut-nya, selanjutnya sesuai bunga pada waktu itu.
Biaya-biaya untuk KPR yaitu,
- Appraisal (Bank mengecek rumah yang akan di beli, di taksir kira2 harganya berapa, dan biasanya kita cuma bisa dapatkan kredit max 80% dari harga taksiran tersebut. Acara Appraisal ini sendiri sekitar 200-300 ribu)
- Biaya administrasi (sekitar 250-500 ribu),
- Asuransi jiwa dan kebakaran (biasanya bukan Bank yang menyediakan, tapi harus di menggunakan salah satu partner Bank itu)
- Provisi (semua Bank rata.. 1 persen dari sisa kredit, yang berarti ditagih tiap tahun)
- Biaya Notaris (meliputi Akta Kredit, Akta Hak Tanggungan, SKMHT [kabupaten], biaya AJB + BBN [AJB aku gak tau, BBN kayaknya Bea Balik Nama], pengecekan sertifikat, dan perubahan HGB ke SHM)
Yang mungkin sangat perlu di perhatikan adalah, ada bank yang menetapkan penalti untuk KPR yang di bayar lunas atau dipercepat pembayarannya sehingga beres sebelum waktu yang telah ditentukan. Bank Panin tidak memberikan penalti untuk KPR yang sudah berjalan minimum 2 tahun. Bank BCA juga katanya bebas biaya penalti.
Cicilan perbulan KPR juga di hitung dari gaji yang di terima. Biasanya gak bisa lebih dari 30% gaji kotor. Jadi bila gaji kita 3 juta, maka kita cuma bisa mencicil maximum sebesar 900 ribu per-bulan. Maka itu biasanya para marketing real estate memberikan tips untuk memberikan slip gaji yang sudah di upgrade, sehingga cicilan 30% itu sesuai dengan yang kita inginkan.
Prospek ke depan, selalu digembar gemborkan bahwa suku bunga kredit akan turun, karena SBI Rate (Surat Berharga Bank Indonesia) yang sudah turun sampai kisaran 7% akan memaksa para bankir menurunkan bunga KPR. Tetapi hal ini ternyata belum terjadi sampai saat ini. semua serba membingungkan.
Siapa lagi yang pernah menggunakan KPR? ada tip-tips yang saya terlewatkan? boleh di kasih komentarnya supaya kita semua ikutan mengerti... oya bunga di german sih kata Cha2 sekitar 4-5% tuh... tul ya Cha?
update 1 (24 April 09)
Info Bank UOB Buana,
- Bunga 13% fix 1 tahun
- Bunga 13.5% fix 2 tahun
- Kredit mulai dari 3 tahun sampai 20 tahun
Biaya-biaya mengambil KPR
- Provisi 1 persen dari kredit
- Administrasi (gratis)
- Appraisal (gratis)
- Asuransi Jiwa menggunakan UOB Life
- Asuransi Kebakaran menggunakan UOB Life (0.04% dari harga appraisal / total kredit yg di ambil)
- Notaris
BPHTB untuk adalah 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – 30 juta, untuk penjual adalah 5% dari NJOP
di UOB Buana, pada 3 tahun pertama, bilamana nasabah menginginkan membayar lebih dari angsuran yang sudah di tetapkan, dikenakan penalti 2.5%. Pada tahun ke 4 dan seterusnya, tidak ada penalti, tetapi harus menghubungi pihak Bank untuk administrasi terlebih dahulu.
Denda KPR UOB Buana untuk telat bayar adalah 2% dari angsuran per hari.
Untuk KPR UOB Buana bisa menghubungi Ibu Lestari di UOB Buana Sudirman, Bandung di nomor (022) 9133.1240, 0817.225.682, 424.9000 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
update 2 (24 April 09)
Dari William Setiobudi, adik Hardie Setiobudi
Sedikit tambahan aja dari yg pengalaman g aja, mmg bener KPR bisa digunakan untuk memperbaiki rumah,renov atau beli rumah second. Dan tiap bank bunganya beda2.
Tapi yg kadang orang awam tidak tau bahwa penilaian (appraise) bank untuk satu rumah berbeda-beda ada yg berdasarkan surat-surat rumah dan ada yg berdasarkan fisik rumah. Yg merugikan adalah yg berdasarkan surat-surat karena nilai rumah tersebut menjadi kecil, karena rata-rata rumah yg non-standar luas rumah lebih luas dari surat-surat yg tertera. Kecuali qta membeli rumah type standard dan tidak sama sekali memiliki factor pengurang.
Dan tiap bank mempunyai factor penambah dan pengurangan yang berbeda-beda pula. Misal rumah tusuk sate, untuk kasus tersebut bank permata,panin,bca tidak akan mau terima, tapi bank bpr mau terima.
Kemudian tiap bank juga berbeda-beda dalam menggunakan jasa appraisal, ada yg menggunakan jasa appraisal independen dan ada juga yg menggunakan appraisal intern. Contoh Bca menggunakan jasa appraisal independen sehingga kita harus membayar 500rb diawal,walau KPR belum tentu disetujui. Tapi untuk bank-bank tertentu seperti panin,buana, mereka mempunyai team appraisal intern sehingga qta tidak wajib membayar biaya appraisal.
Untuk biaya provisi juga tiap bank berbeda-beda, ada yg bisa dinego ada yg tidak.Seperti danamon bisa nego biaya provisi, sehingga bisa dibawah 1%.
Dan benar mmg satu lagi yg harus sangat diperhatikan adalah factor penalty,sebab ada bank yg memperbolehkan qta mempercepat pembayaran dan ada yg tidak bisa,malah qta sebagai pemilik rumah dirugikan karena dikenakan penalty pembayaran.
Dan tiap bank berbeda-beda tingkat kecepetan dalam penurunan bunga,apalagi setelah qta menggambil Kpr. Ada yg secara otomatis menurunkan jika bunga bank mereka turun,ada juga bank yg pura-pura lupa dengan nasabah exisisting mereka sehingga bunga qta sebagai nasabah exsisiting tetap tidak turun selama qta tidak complain.
Masalah asuransi, mmg untuk beberapa bank mewajibkan menggunakan asuransi jiwa dari mereka, tapi tetap ada juga yg flekible. Dapat menggunakan asuransi jiwa yg telah qta miliki jika memang nilainya dapat mengcover nilai rumah tersebut.
Terakhir tidak semua bank mematok 30% dari gaji,ada yg dapat mencapai 40%.
Jadi kesimpulan dalam pemilihan bank carilah sesuai kebutuhan dan budget.Semua plus minus biaya dan masalah udah saya share menurut yg saya tau.
Suku bunga memang cenderung turun, maka kurang bijak jika qta memilih kpr menggunakan bunga fix apalagi diatas 1thn. Kemungkinan bunga tahun depan dibawah 12% loh…tapi tetap semua tidak ada yg dapat memprediksi. Ok … pilihlah secara bijak.
Update 3 (24 April 2009)
Yang ketinggalan di posting adalah, dokumen2 yang dibutuhkan untuk mengajukan KPR
Untuk semua pemohon:
- Fotokopi KTP pemohon / suami istri
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Akta Nikah
- Fotokopi NPWP / SPT tahunan (biasanya untuk pinjaman lebih dari 100 juta)
- Slip Gaji 1-3 bulan terakhir (tergantung permintaan Bank)
- Surat Keterangan Kerja
- Fotokopi SIUPP
- Fotokopi TDP
- Fotokopi Rekening koran / tabungan 3 bulan terakhir
- Fotokopi Ijin Praktek
- Fotokopi Rekening koran / tabungan 3 bulan terakhir
Makanya ada tips, slip gaji digelembungkan sampai 3x lipat dari gaji asli, supaya permohonan KPR bisa lancar. Tapi tentunya, pemohon juga harus yakin bisa membayar cicilan KPR itu.
Dokumen rumah juga perlu diberikan kepada pihak Bank,
- Fotokopi Sertifikat Hak Milik / Hak Guna Bangunan
- Fotokopi IMB
- Fotokopi denah bangunan
- Fotokopi PBB terakhir (untuk rumah second)
- Fotokopi Akta Jual Beli (untuk rumah second)
Update 4 (27 April 2009)
Info Bank Panin
- Bunga 14% , 13.99% dan 13.5% fix 6 bulan pertama
- Kredit mulai dari 1 tahun sampai 15 tahun
- Provisi 1 persen dari kredit
- Administrasi Rp. 500.000,-
- Appraisal (gratis)
- Asuransi Jiwa menggunakan Panin Life (optional)
- Asuransi Kebakaran menggunakan Panin Insurance
- Notaris
di Panin, untuk mempercepat pelunasan KPR bila di bawah 2 tahun akan dikenakan penalti 1% dari yang akan di lunasi, di atas 2 tahun tidak ada penalti, tetapi dikenakan biaya administrasi sebesar Rp. 500.000,-
Denda KPR Panin untuk telat bayar adalah 0.13% dari angsuran per hari.
Untuk KPR UOB Buana bisa menghubungi Ibu Meliana di Panin Bank Bandung di nomor (022) 9159.3576, 081.2212.6954 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
Update 5 (28 April 2009)
Info Bank Danamon
- Bunga 13% fix 6 bulan pertama
- Bunga 14% fix 1 tahun pertama
- Kredit mulai dari 1 tahun sampai 20 tahun
- Provisi 1 persen dari kredit
- Administrasi Rp. 350.000,- sampai Rp. 500.000,- tergantung kredit yang diinginkan
- Appraisal (gratis)
- Asuransi Jiwa menggunakan Sequis Life / Sigma Life
- Asuransi Kebakaran menggunakan Adira Insurance
- Notaris
Pelunasan dipercepat setelah lewat dari 1 tahun tidak dikenakan penalti apapun. Bila sebelum 1 tahun kena penalti 2%.
Marketing Danamon tidak hafal denda yang dikenakan bila telat bayar, sekitar 1% katanya sih.
Bila menggunakan status karyawan, KPR bakal lebih cepat diproses dibandingkan dengan status wiraswasta. Untuk usaha yang tidak mempunyai data penjualan pembelian, diperbolehkan untuk menggunakan rekap per minggu selama 3 bulan terakhir (sebenarnya diminta rekap per-hari, tapi untuk usaha toko obat seperti di tempat aku, gak mungkin kita merekap per-hari berapa penjualan decolgen dst dst). Bilamana cicilan maximal adalah 30% dari gaji karyawan, peraturan yang sama berlaku untuk wirausaha, harus mempunyai laba / profit (bersih) sebesar minimal 3x dari cicilan yang diinginkan. Bersih sudah termasuk potongan biaya operasional, karyawan, dll dll.
Untuk KPR Bank Danamon bisa menhubungi Ibu Asri di Bank Danamon Merdeka Bandung di nomor (022) 7025.1979, 08122.010.870 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
Update 6 (29 April 2009)
Info Bank BII
- Bunga 13.49% fix 6 bulan pertama
- Bunga 13.99% fix 1 tahun pertama
- Bunga 14.99% fix 3 tahun pertama
- Provisi 1 persen dari kredit (bisa kurang 0.25%)
- Administrasi Rp. 350.000,- untuk kredit kurang dari 500jt, Rp. 500.000,- untuk lebih dari 500jt
- Appraisal gratis untuk kredit kurang dari 1 Milyar, lebih dari 1 Milyar bayar
- Asuransi Jiwa menggunakan AIG
- Asuransi Kebakaran menggunakan Sinar Mas dan Alliance
- Notaris
- 1-3 tahun penalti 3%
- 3-5 tahun penalti 2%
- 5 tahun lebih penalti 1%
Oya, untuk yang membeli dari marketing, entah itu Century 21, ERA, GunaPro, HORE, Balindo dan sejuta marketing real estate lainnya, katanya disarankan untuk ikut KPR melalui channel dari mereka, sehingga KPR bisa berjalan lebih lancar dan cepat persetujuannya.
Update 7 (1 May 2009)
Info Bank Mega
- KPR Reguler bunga 14.99% fix 1 tahun
- KPR Refund bunga 12.99% fix 1 tahun
- KPR dari 1 – 20 tahun
- Provisi 1 persen dari kredit
- Administrasi Rp. 350.000,- untuk kredit kurang dari 200jt, Rp. 500.000,- untuk lebih dari 200jt
- Appraisal gratis
- Asuransi Jiwa menggunakan Mega Life
- Asuransi Kebakaran menggunakan Mega Insurance
- Notaris
- Biaya Debet Rp. 5.000,- / bulan
- 1 tahun pertama penalti 2%
- Tahun 2 – selesai penalti 1%
KPR Mega Refund adalah KPR yang memberikan Cash Back 100% kepada para nasabah Bank Mega. Ada 2 KPR Mega Refund, cashback tahun ke 20 dan cashback tahun ke 30. Persyaratannya adalah, untuk cashback tahun ke 20, asuransi jiwa dipatok sebesar 18% dari kredit yang diambil. Misal kita mengambil kredit 100jt, maka asuransi jiwa harus membayar sebesar 18jt. Ini boleh cash, boleh ditambahkan ke kredit, pada contoh di atas jadi 118jt. Pada tahun ke 20, akan ada cashback sebesar 100jt. Persyaratan cashback tahun ke 30, asuransi jiwa tergantung dengan umur yang memerlukan kredit.
Perlu diketahui, asuransi jiwa itu pada Bank yang lain biasa berkisar antara 2-3jt.
Oya. denda keterlambatan katanya hanya 4% pertahun
Untuk KPR Bank Mega bisa menghubungi Ibu Wita dari Bank Mega Sudirman Bandung di nomor (022) 426.0117, 0818.0914.0003 bilang aja tau dari Bambang di Sudirman gitu.
Contoh case dari Bank Mega
KPR Mega Reguler
- Bunga 14.99% – Kredit 100jt – Selama 10 tahun
- Cicilan perbulan Rp. 1.612.737
- Total pembayaran selama 10 tahun Rp. 193.528.440
- Bunga 12.99% – Kredit 100jt – selama 10 tahun
- Cicilan perbulan Rp. 1.492.518
- Total pembayaran selama 10 tahun Rp. 179.102.040
- Pada tahun ke 20 ada refund Rp. 100.000.000
- Bunga 12.99% – Kredit 118jt – selama 10 tahun
- Cicilan perbulan Rp. 1.761.171
- Total pembayaran selama 10 tahun Rp. 211.340.520
- pada tahun ke 20 ada refund Rp. 100.000.000
Update 8 (14 May 2009)
KPR bikin pusing kepala nih…
Seperti aku bilang di atas, aku masukkin ke UOB Buana, Danamon dan Panin.
Bank Panin | Highly Recommended sama Marketing HORE, Ko Rudy, yang membantu dalam pembelian rumah baru aku. Hasilnya, kira-kira 3 hari kerja, 6 hari untuk orang2 normal, KPR sudah langsung di setujui. Gileee… memang kan aku dah bilang di atas, kalau mau KPR cepat di setujui, tanyakan kepada developer atau marketing yang menjual rumah itu kepada kita, dan pasti akan diberikan kontak ke Bank pemberi KPR yang memang bekerja sama dengan mereka.
Bank UOB Buana | Gawat, sekitar 2 hari kerja, 4 hari untuk orang2 normal, UOB Buana meminta data tambahan, 2 hari kemudian data tambahan lagi, dan data tambahan lagi. Mending kalau proses sambil berjalan, masalahnya proses tidak berjalan sampai data tambahan diberikan. Jadi habis waktu banyak untuk mengumpulkan data2 tambahan ini. Dan setelah itu pun tetap bermasalah.
Sebenarnya aku sih lebih suka kalau mengambil KPR di UOB Buana, karena marketing KPRnya, Lestari, bener2 enak di ajak ngobrol, informasi yang di berikan soal KPR benar2 terasa lengkap, rasanya tidak ada sesuatu apapun yang disembunyikan dia. Makanya walau HORE mempunyai kontak person di KPR UOB Buana, aku tetap ngotot mau sama si Lestari ini, masa dia yang sudah susah payah menjelaskan, ordernya diambil orang laen. Sayangnya… ternyata pelayanan-nya tidak memuaskan sama sekali. Aku harus mengejar2 Lestari, untuk menanyakan status pengajuan KPR, dan aku di ping pong sana sini.
Pada waktu aku tanya status, Lestari mengatakan bahwa proses KPR terhambat gara2 surat-surat bangunan dan tanah belum diberikan kepada UOB Buana. Anehnya pada waktu Marketing HORE menanyakan status, dikatakan bahwa aku susah dihubungi. Alasannya aneh-aneh dan terkesan dibuat-buat serta mengadu domba.. emang aku domba? gile.. belum lagi alasan mengulur-ngulur waktu, hari rabu di tanya, jawabnya jumat harusnya beres, hari jumat di tanya,senen katanya, senen di tanya, besok beres, selasa di tanya, hari ini blum beres, besok pagi. Payah deh…
Puncaknya hari ini, pagi2 di tanya, udah ACC katanya, nanti Surat Keputusannya mau di fax, aku tunggu2 gak ada fax2, jam 2 aku samperin ke UOB Buana Sudirman langsung. Katanya surat nya keputusannya belum di tanda tangan Kepala KPR UOB Buana. Kepala KPR itu sedang tidak ada di tempat. Suratnya belum di bikin. bla bla bla.. Aku masih bersabar. Lestari menjanjikan jam 3 siang mau ketemu dan memberikan surat itu di Kantor Yuen Fung di Danamon Asia Afrika. Jam 3 lebih 7 aku sudah di Danamon, dan mendapatkan sms dari Lestari bahwa dia gak bisa datang, dan katanya nanti saja pulang kerja.
Aku merasa tidak dihargai oleh Lestari dan UOB Buana. Setelah menunggu-nunggu sekian lama, kok rasanya aku dipermainkan mereka. Aku memutuskan untuk mengambil KPR Panin saja, apalagi KPR Panin diberi batas waktu 1 minggu sejak surat keputusan terbit. Dan hari ini adalah hari terakhir. Apabila menunggu UOB Buana yang belum pasti, karena aku tidak memegang bukti tertulis dari mereka, bisa gawat.
Bank Danamon | SANGAT-SANGAT GAWATTTT !!! Sama seperti Bank UOB Buana, Bank Danamon pun meminta data tambahan, dan setelah diberikan data tambahan tersebut, mereka menghilang, tak ada kabar sama sekali. Sedikit pun tidak ada. Waktu di follow up sama Yuen Fung, selalu dikatakan sedang di proses di kredit analis. Tidak ada kabar sama sekali. SANGAAAATTT TIDAK DI REKOMENDASI…
Masih mending Bank Mega yang walau sudah aku tolak, aku masih di tawarkan program2 terbaru mereka.
Sebenarnya aku merasa terjebak soal KPR ini, ada masalah soal surat2 bangunan dengan UOB Buana yang katanya belum diberikan, padahal kata developer sudah diberikan. Saran aku, bila ada yang mau beli rumah, fotokopi surat2 tanah dan bangunan sebaiknya kita yang pegang, jangan developer. Karena bila terjadi kasus seperti kasus aku itu, kita gak bisa tau, siapa yang benar. Apa benar Developer belum memberikan surat2, atau sudah? Yang mana yang berbohong?
Belum lagi soal batas waktu, Bank Panin mengejar2 terus dengan berbohong soal batas waktu. Di surat keputusan di tuliskan diberi waktu 7 hari sejak surat terbit, dan itu jatuh pada Rabu 13 Mei ini. Tapi waktu hari Jumat, mereka sudah sms bahwa batas waktu cuma sampai hari Senin 11 Mei. Sialan kan?
Tapi yang gak termaafkan adalah alasan-alasan yang diberikan UOB Buana soal proses KPR, bilang ke aku, developer belum memberikan surat2, tapi bilang ke developer, aku susah untuk dihubungi. Mungkin pada waktu bohong pertama, kita juga kan gak ngerti, maka kita telan saja mentah2.. tapi bohong itu kan lama-lama terbongkar. Bila setelah itu masih juga berbohong, itu sangat sangat bodoh namanya.. mending ngaku saja, kasih alasan yang sebenarnya.. pasti kita juga ngertiin dan mungkin, dalam kasus aku, aku tetap mengambil KPR di UOB Buana.
Tadi Bank Panin telepon, sekarang langkah2 selanjutnya adalah
- Notaris sudah diberitahukan pembelian rumah pada hari ini, dan kemungkinan akan mulai pengecekan surat2 besok. Biasanya diperlukan 2-3 hari untuk pengecekan surat2. Diharapkan Senin atau Selasa sudah beres.
- Developer minta Perjanjian Kredit ditanda-tangan pada hari Rabu. Diminta untuk membuka account di Panin Bank dan segera mengisi account sesuai dengan jumlah yang telah disepakati.
- Apabila Notaris sudah selesai melakukan pengecekan, baru akan keluar biaya yang harus kita keluarkan untuk itu. Tawar menawar baru dilakukan setelah rincian biaya dikeluarkan.
Update 9 (19 May 2009)
Tadi tiba2 Bank Panin telepon, katanya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) harus segera di bayar, minimal besok. Gile kan? Aku tadi udah tegur langsung sama Bank Panin-nya.. Jangan kayak orang nodong / meres.. lain kali kasih tau dulu beberapa hari sebelumnya. Ini uang gede, bukan cuma 10 – 20 rebu. Payah banget deh… mungkin karena dia gaji diatas 10jt perbulan jadi angka segitu gak berat buat dia. PAYAH !
BPTHB / Pajak Jual Beli = 5% dari (NJOP – 30 juta)
Trus langsung saya minta keterangan hitam di atas putih mengenai hal ini dari Bank Panin dan surat NJOP / Bumi dan Bangunan dari developer. Anehnya developer mengenakan biaya slicing sertifikat kepada kita. Apa memang prakteknya demikian di mana2 ?
Slicing sertifikat kira2 seperti ini, developer membeli 1 bidang tanah dengan ukuran besar, dan kemudian dibagi-bagi (slicing) menjadi beberapa rumah. Otomatis sertifikat tanah yang pertama tidak lagi berlaku dan harus di slicing juga sesuai dengan rumah-rumah yang telah di bangun.
Karena rumah yang aku beli masih bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang artinya kita diberikan hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di tanah milik negara, maka Bank Panin mensyaratkan untuk mengubah menjadi Hak Milik pada saat tanda tangan perjanjian kredit.
Mengganti sertifikat dari HGB ke HM ternyata tidak murah, ada yang namanya “Ganti Rugi ke Negara” yang perhitungannya sebagai berikut
Ganti Rugi ke Negara = 2% dari (NJOP – 30 juta) + Biaya Admin BTN (katanya sih sekitar Rp. 250.000,- sampai Rp. 300.000,-)
Plus ditambah biaya penggantian sertifikat dari HGB ke HM. Dan dalam kasus aku, di tambah biaya Akta Jual Beli, Bea Balik Nama, Perjanjian Kredit, APHT, Cek sertifikat. Penggantian sertifikat aja Notaris Bank Panin minta 3.5 juta.
Update 10 (2 June 2009)
Setelah melalui proses yang panjang, akhirnya aku sudah tanda tangan Perjanjian Kredit kemarin jam 2 siang di Bank Panin Banceuy Bandung.
Sebelumnya…
Hari Senin 18 Mei 2009, Ci Venie dari Bank Panin bagian Home Loan (KPR) menelepon aku, dia bilang kita akan melakukan penanda-tanganan kredit 2 hari lagi, Rabu 20 Mei… Gile. mendadak banget. Apalagi katanya DP rumah harus sudah lunas, sedangkan aku baru hanya membayar sebesar 25jt sebagai tanda jadi. Planning aku sebenarnya adalah membayar DP dengan cara mencicil sekitar 3x bayar. GAWAT !!
Aku langsung menelepon ke marketing-nya dan menanyakan soal DP ini. Aku merasa marketing ini parah banget. Aku sebagai konsumen harus aktif bertanya kepada dia soal rumah, padahal aku gak tau apa2 mengenai prosedur KPR, jual beli rumah, dll dll. Bila aku gak bertanya, dia gak akan jawab apa-apa. Cuek we. Gelo !! Waktu itu marketing menyarankan untuk berbicara langsung ke owner mengenai pembayaran DP ini dan kita pun setuju.
Setelah melakukan pembicaraan, ternyata owner tidak bisa membantu banyak. Aku pribadi merasa bahwa si Owner tidak percaya kepada kita. Menemui jalan buntu, kita meminta perpanjangan waktu lagi kepada Ci Venie… ini juga aneh tapi nyata. HP Ci Venie tidak bisa di hubungi sama sekali. Setelah 10x menelepon, aku pun menelepon atasan Ci Venie, Ci Meliana. Dari sana diketahui bahwa Ci Venie sedang cuti keluar kota. Marketing aneh. Aku seriusan gak ngerti lho. Marketing kayak gak niat jadi marketing. Cuti keluar kota sih esia juga masih jalan lah.. Esia tahun kemarin saja sudah sampai ke Makasar kok. Batam juga ada. Cuti keluar negeri pun, Esia bisa di divert ke no HP atau ke Bos-nya. Itu lebih masuk akal kan? Kecuali kayak aku kemarin ke Singapore. mau di divert ke mana? tul? bohfat itu sih…
Ci Meliana mengajukan saran untuk mundur ke hari Jumat, sehari setelah hari Kenaikan Yesus Kristus (hari libur). Tapi karena waktunya masih terlalu mepet, besok-nya kita minta pengunduran lagi dan di undurkan jadi hari Senin 1 Juni 2009 kemarin.
Sementara itu kita pontang panting cari uang untuk DP, dan sempat juga kita melobi owner kembali soal pembayaran DP ini dan tidak ada hasilnya. Bukti bahwa uang ada di deposito yang akan cair pada bulan Juli pun tidak dipercayai-nya. Dia malah minta sertifikat deposito dititipkan ke dia serta bunga diminta juga. Gila. Bunga cuma 300rb-an juga dia mupeng… padahal transaksi 500jt nih… ck ck ck
Setelah di usahakan melalui hokus pokus.. he.he.he. ya akhirnya kita punya juga.. walau tambah2 stress nih…
Proses Perjanjian Kredit
Proses ini juga aneh lagi ternyata. Begitu kita datang, masuk ke 1 ruangan negosiasi. Notaris membacakan garis besar surat Perjanjian Kredit, dibacakan!! dan dengan kecepatan baca yang sangat cepat. Ck ck ck. Apa memang prakteknya demikian? Aku bener2 gak ngerti. Kenapa kita gak di kasih dulu copy surat-surat tersebut untuk kita pelajari lebih lanjut minimal 1 hari sebelumnya? Mungkin ada yang bilang, lah Bang itu sih biasa lah. Kan cuma dikit ini. Enak aja !! banyak banget tau !! Tanda tangan ini tanda tangan itu… mungkin ada 10-15 dokumen yang di tanda tangan langsung di tempat, tanpa aku sempat membaca terlebih dahulu, apalagi mempelajarinya. GILA !
DP dibayarkan langsung ditempat, dan diberikan kuitansi pembayaran. Dari pihak Singgasana Pradana hanya memberikan bukti pembayaran pajak jual beli, dari Bank memberikan rincian pembayaran selama 15 tahun. Dari Notaris kita tidak diberikan apa2. Saya sampai harus bilang pada waktu itu, bahwa semua dokumen yang tadi saya tanda-tangani harus diberikan kepada aku foto kopi-nya. Dan Notaris berjanji kira2 3 bulan lagi baru dokumen2 tersebut beres dan akan di berikan ke Bank, setelah itu Bank akan memberikan kepada aku. ck ck ck…
Update 11 dari Cha2 (2 June 2009)
Di Jerman proses pengambilan KPR sebagai berikut:
- Ajuin kredit ke banknya si flo. Bank cek sana sini. Cek objeknya, cek trek rekor acc si flo. Cek rekening aku (citibank).
- Notaris kasih berkas untuk nanti surat rumah/apartmen yg mau ditanda tangan.
- Untung bokapnya si flo lebih pengalaman, dipelajari sm dia. N ketemu 4 hal yg mengganjal.
- a. tempat parkir yg ke2 (ada 2) ga ada termasuk dalam sertifikat.–> aneh
- b. luas meter persegi kok beda2. di dokumen makelar (yg kita terima)ditulis 150m kuadrat. di berkas notaris ditulis 130m kuadrat.
- c. ada garden tapi gak masuk ke sertifikat.
- d. di dokumen makelar ditulis bangunan dibangun thn 1997…tapi di berkas notaris ditulis 1993. (di sini tahun bangunan dibangun penting banget)
- sebelom hari H tanda tangan, tanya dulu semuanya ke notaris lewat telepon, akhirnya ketemu jawabannya:
- a. tempat parkir emang ga ada sertifikatnya. Akhirnya bokapnya si flo minta turun harga, untung bisa turun.
- b. luas meter persegi beda krn di berkas notaris ditulis 130m persegi saja karena diambil rata2 untuk data pemerintah. jadi sebenernya 150 m kuadrat.
- c. garden emang ga termasuk. 1 bangunan ada 4 apartmen dan semuanya sama. kita hanya punya hak menggunakan. jadi garden seperti “milik bersama”.
- d. ternyata bangunan ini pertma kali dibangun thn 1993 trus thn 1994 berenti krn kurang dana. thn 1997 dibangun lagi.
- Hari H tanda tangan, notaris bacain kontrak sambil kita dapet juga kopinya masing2 buat diikutin bacanya sampe mana. Kalo ada yg ga ngerti bisa distop. akhirnya setelah bnyk ralat itu ini kita nunggu 20mnt si notaris ralat yg salah2. trus uda jadi yg diralat dibacain lg, trus ditanda tangan.
- Kontraknya dikirim notaris ke bank spy kredit cepet diproses trus sertifikat bangunan jg dikirim ke bank.
- Kita tanda tangan kontrak kredit sm bank, kontrak kredit dikirim ke notaris.
- Sekarang lagi nunggu tagihan totalnya berapa itu rumah yg hrs dibayar setelah tambah ini itu.
- Kalo tagihan udah datang, kita bilng sm bank nya spy uang bank turun.
Update 12 (10 June 2009)
Oya.. menurut info yang aku dapet, perubahan status Hak Guna Bangunan (HGB) ke Hak Milik (HM) sekarang ini tergantung lokasi. Lokasi di sini belum tentu sama dengan lokasi di tempat lain. Tidak diketahui data yang diambil dari mana dan bagaimana cara hitungnya.
Biaya pengurusan perubahan itu sendiri berhasil ditawar dari 3jt ke 2.5jt
Data2 dari internet mengenai perubahan status ini entah sudah kadaluarsa atau saya ditipu sama pihak notaris
Update 13 (22 Maret 2010)
From Detik Finance
Pajak Jual-Beli Rumah
Jakarta – Saya seorang lansia, sudah tak berpenghasilan lagi sejak 10 tahun yang lalu, tapi masih mempunyai NPWP(ex Non-Ksaryawan). Untuk semata-mata keperluan hidup( bukan untuk jual-beli cari untung, saya berniat untuk pindah rumah dari yang sekarang ke yang lebih kecil. Saya sadar utk membayar pajak, tapi perlu tahu lebih dahulu berapa pajak yang harus dibayar untuk jual/beli tersebut dan macam-macam apa saja prakteknya pajak yang harus dibayar.
Untuk memudahkan perhitungan, misalkan saja selain Pihak Penjual, maka Pihak Pembeli-pun ingin tahu berapa/apa kewajiban pajak masing-masing.
Saya memiliki rumah di Jakarta yg dibeli 4 tahun yang lalu senilai Perolehan/NJOP Rp 150 juta. Kalau rumah tersebut terjual pada awal 2010 dengan Nilai Perolehan/NJOP Rp 500 juta, bagaimana pajak jual belinya?
Jawaban:
Menjawab pertanyaan Anda diatas dapat kami sampaikan sebagai berikut:
Bahwa sesuai dengan pasal 4 ayat 2 huruf d Undang-undang Pajak Penghasilan (UU PPh) Nomor 36 Tahun 2008 disebutkan bahwa penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan dapat dikenai pajak yang bersifat final.
Menurut PP Nomor 48 Tahun 1994 sebagaimana telah terakhir diubah dengan PP 71 Tahun 2008 disebutkan bahwa orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib membayar sendiri PPh yang terutang ke bank persepi atau kantor pos dan giro sebelum akta, keputusan,perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.
Besarnya PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.
Nilai pengalihan yang dimaksud adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sesuai UU PBB Nomor 12 Tahun 1994 kecuali dalam hal pengalihan kepada Pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan dan dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.
Sedangkan kewajiban bagi pembeli dalam hal perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan menurut UU Nomor 20 Tahun 2000 adalah melakukan pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dengan tarif pajak sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) = Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
Besarnya NPOP adalah mana yang lebih tinggi antara Nilai Perolehan Objek Pajak atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000 (enam puluh juta rupiah) kecuali karena waris, hibah dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah,perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH), melalui program pemerintah sebagaimana diatur dalam PMK Nomor 33/PMK.03/2008 tentang tata cara penentuan besarnya NPOPTKP BPHTB.
Sehingga berdasarkan hal tersebut diatas maka kewajiban pajak yang timbul akibat transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut adalah sebagai berikut:
Penjual:
- Membayar PPh TB dengan SSP (Surat Setoran Pajak) Final sebesar 5% dari harga jual
- PPh TB = 5% x Rp 500.000.000
- PPh TB = Rp 25.000.000
- Melaporkan dalam SPT Tahunan PPh Orang Pribadi atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dalam bagian penghasilan yang dikenakan PPh Final
Pembeli:
- Membayar BPHTB dengan SSB (Surat Setoran BPHTB) sebesar 5% dari NPOPKP dan dengan asumsi NPOPTKP pada lokasi tersebut adalah sebesar Rp 60.000.000.
- BPHTB = 5% x (Rp 500.000.000 dikurangi Rp 60.000.000)
- BPHTB = 5% x Rp 440.000.000
- BPHTB = Rp 22.000.000
- Melaporkan dalam SPT Tahunan PPh Orang Pribadi atas perolehan tanah dan/atau bangunan tersebut
Sunarto, Supervisor Tax PB Taxand – Surabaya
Comments
Post a Comment